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揭露购房定金六大不平等条款

发布时间: 2018年4月7日 合肥工程款合同纠纷律师   http://www.jhjgchtls.com/

  买房子,是中国老百姓的头等要事,也是我们一生中最大的消费之一,为了让消费者能在房地产消费中实现公平交易,在签认购协议时拥有足够的知情权,省消委会已就“商品房认购定金是否属于霸王条款”问题于3月22日召开了商品房认购定金论辩会,邀请政府主管部门、行业协会、专业律师、社会学者、房地产商代表、消费者代表等共同与会探讨,以求解决长久以来消费者购房时关于“定金”的心结。会后,广东省消费者委员会的法律委员会就论辩会的主要议题和各位代表的观点进行了探讨,并给出了专业的法律意见,根据法律委员会的指引,省消委会决定向社会公告目前房地产销售环节存在的六大不平等现象。
  现象一、不明不白,未看合同先落定
  在目前商品房的认购环节中,消费者签署认购书之前,发展商并没有把正式的商品房合同文本给消费者看,也没有把消费者关注的楼盘的交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜等情况如实地告知消费者。有的发展商则只是把建设厅颁发的房地产合同范本挂在销售大厅,并没有主动为将要签署认购书的消费者解释合同,许多消费者是在对以上情况一概不知的情形下与发展商签订商品房认购协议,这使得消费者一开始便陷入被动地位,导致了消费者即使今后对合同条款不满不愿买楼,由于签了认购书而无法要回定金。
  广东省消委会法律委员会意见:
  根据《合同法》,在订立合同前,买方有权全面了解合同的内容,卖方有义务对其提供的格式合同向买方进行解释,买方在订立合同前向买方交付定金作为订立合同的担保,实质是对卖方提供的格式合同的一种认可,愿意与其订立买卖合同。如果买方对该合同内容一无所知,就让其对该合同表示认可则实在是有失公平,所以发展商要求消费者在未看有关合同条款就必须交付定金的做法显然是不合理的,如果在这种情况下交付的定金应该退还。消费者应该积极主动地行使自己的知情权,即对商品和出售人、出售条件等交易要素了解的权利,消费者只有了解上述情况,才能做一个明白的消费者,才不会上当受骗。就商品房买卖而言,购房者必须先了解房屋情况、产权情况、合同条款(交易条件)、发展商情况后才判断是否有交易的意愿,有交易意愿后才考虑是否签定认购书或直接签定购房合同。消费者未看有关合同条款就必须交定金是严重损害消费者知情权的行为。
  现象二、信息不对称,认购书不等同于合同
  《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的以下内容:
  (一) 当事人名称或者姓名和住所;
  (二) 商品房基本状况;
  (三) 商品房的销售方式;
  (四) 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
  (五) 交付使用条件及日期;
  (六) 装饰、设备标准承诺;
  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
  (八)公共配套建筑的产权归属;
  (九)面积差异的处理方式;
  (十)办理产权登记有关事宜;
  (十一)解决争议的方法;
  (十二)违约责任;
  (十三)双方约定的其他事项。
  然而,目前发展商制定、要求消费者签署的房地产认购书,除了前面4点以外并没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的其它内容,在消费者对许多收楼条件不清楚的情况下,要求消费者交付定金,要求消费者交付首期房款,这明显剥夺了消费者在签署认购书时的知情权,许多商品房定金的纠纷就是由于消费者对楼盘交付的真实状况未完全了解而贸然签约认购付款所引发的。由于认购书没有等同于商品房合同的主要内容认购书仍然生效,所以购房人基本上处于弱势地位,导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。
  广东省消委会法律委员会意见:
  虽然,法律上没有要求认购书必须等同于合同,但在目前的房地产实践中,消费者在购房前必须先签署认购书以及交付定金和首期房款,在完成了上述手续后才能看到和签署正式的房地产买卖合同,这对消费者是显失公平的,因此,发展商这种认购书不等同于正式合同却要求消费者交定金和首期房款的行为,同样严重损害了消费者权益,是钻法律空子的一种手段。
  现象三、强买强卖,购房合同不能改
  按照国家规定,商品房的销售合同应该是发展商和消费者共同磋商签订的,消费者与发展商具有平等的法律地位。但据消费者投诉反映,目前房地产的销售实践中,商品房销售合同由发展商单方制定,发展商甚至把建设厅为了规范房地产市场制定的商品房销售合同范本中的空白处也自行填好,让消费者直接签名,没有任何修改和商量的余地,如果消费者不就范可以,那你就不要买房,1万元的定金也没得退还。

律师:江海俊 [安徽]

安徽金亚太律师事务所

文章来源:合肥工程款合同纠纷律师

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